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17- D- 0251 201 7 年 7 月 5 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
福岡リ
ー
ト
投資法人
（証券コード：8968）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ− 格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ−
■ 格付事由
(1) 04 年 7 月に設立され、05 年6 月に東京証券取引所及び福岡証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上 場した総合型の J - RE IT 。商業施設を中心に、福岡都市圏をはじめ九州地方へ特化した投資を実践してい る。本投資法人のスポンサーは福岡地所（出資比率 50％）をメインに、九州電力（同 10％）、ロイヤルホ ールディングス（同 5％）、福岡銀行（同 5％）、西日本シティ銀行（同 5％）、西日本鉄道（同 5％）、西部 瓦斯（同 5％）、九電工（同 5％）、九州旅客鉄道（同 5％）、日本政策投資銀行（同 5％）の全 10 社で構成 される。現行ポートフォリオは商業施設 10物件、オフィスビル 7物件、その他（住居、ホテル、物流施 設）9 物件の全 26 物件から成り、取得価格総額 1, 780 億円の資産規模。取得価格ベースの投資比率は、 エリア別で福岡都市圏が 77.0％、タイプ別で商業施設が 59. 1％を占めている。
(2) 本投資法人については、福岡地所を中心に地元密着の優位性を活かした賃貸事業運営が展開されており、 17/ 2 期の期中平均稼働率が 99. 4％、年換算取得価格ベースの NOI利回りが 5. 7％など、堅調なトラック レコードを確認できる。また、主力商業施設の「キャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B」に関し、 15 年のインバウンド効果の剥落により売上高の低下がみられてはいるものの、集客向上の取り組み等を 通じ、14年程度の水準は維持されている。ポートフォリオの強化にむけては、16年9月に「イオン原シ ョッピングセンター」、11 月に「A qualia 警固」の 2 物件について、業績への影響を最小化することを企 図し、実質的に前者の売却損を後者の売却益と相殺する形態で売却した一方、16 年 9 月に「スポーツク ラブ NA S パークプレイス大分」を福岡地所から 14. 7 億円で、17 年 6 月に「ロジシティ久山」を外部 SPC から 50. 5 億円で、それぞれ新規取得した。テナントとの賃貸借契約が比較的長期で固定賃料を主体とし ていることに加え、16/ 2期末で 11. 8億円の含み損を抱えていた「イオン原ショッピングセンター」の売 却が、将来的なポートフォリオ毀損リスクの回避につながりうる点も考慮すると、これらの取り組みは安 定したポートフォリオ・キャッシュフローの確保に寄与していくものと J C R では考えている。財務面で は、資産総額ベースの簿価 L T V が 16/ 2 期末の 39. 9％から 17/ 2 期末では 38.1％へ概ね横這いで推移し、 資産運用会社の想定する範囲内でコントロールされているほか、財務バッファーとなりうるポートフォリ オ含み益（17/ 2 期末：211 億円、含み益率：12.9％）も確保されている。また、有利子負債の平均残存期 間の長期化（17/ 2 期末：3.6 年）、期中平均借入金利の低減等の実績から、財務運営の健全性は維持され ているものとみている。以上を勘案し、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
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を活用した保有物件の経年対応を含め、施設競争力の維持・向上に関する取り組み及びその成果をフォロ ーしていく。
(4) デット・ファイナンスでは、スポンサーの 3 行（福岡銀行、西日本シティ銀行、日本政策投資銀行）を中 心に、メガバンクや九州地盤の地方銀行等との取引も考慮したレンダーフォーメーションが維持されてい るほか、計 130 億円のコミットメントライン設定により流動性も担保されており、足元で資金調達に関す る懸念は特段みられない。引き続き、リファイナンスリスク等の一段の低減にむけた、有利子負債の平均 残存期間の長期化、返済期限の分散化、返済額の平準化、金利固定化や適切なレバレッジコントロールの 継続などの取り組み状況に注目していく。
【主な新規取得物件の概要】 ・ロジシティ久山
・15 年 1 月に竣工した鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 3 階建の物流施設。テナントは加勢の 1 社で、現行 稼働率は 100％となっている。
・本物件は福岡県糟屋郡久山町にあって、「登リ尾工業団地」内の一角に所在する。当該工業団地は 県道 35 号線に近接する工業団地で、周辺は物流施設や工場が建ち並ぶ工業地域となっている。福 岡都市高速・九州自動車道「福岡」IC へ約 5km、国道 201 号へ約 5km、九州自動車道「古賀」IC へ約 7km など、福岡都市圏のみならず、北九州方面へのアクセスにも利便性を有している。工業専 用地域に指定されており、24 時間操業・多頻度配送等が可能な操業環境にあることからも、広域配 送拠点を担っているものと想定される。最寄駅からは距離があるが、従業員の主要な交通手段が自 家用車等であるのに対応し、敷地内に一定数の平面駐車場が設置されていることなどからみて、労 働力確保に関する懸念は特段みられない。
・本物件は延床面積約 8, 000 坪・地上 3 階建と久山町エリアで最大級の規模を有し、梁下有効天井高 が 1階 6.5m、2∼3 階 5.5m、床荷重が 1. 5t/ ㎡、柱間隔が 10m∼11m のスペックとなっている 。1 階及び 2階にはトラックバースが備えられ、2階へ直接アクセス可能なスロープが設置されている ほか、2 階バース前には屋根があり、入出庫の作業効率向上にも配慮がなされている。垂直搬送機 が 3基備えられていることも、庫内搬送の作業効率性に寄与しているものとみられる。また、庫内 は最大3区画に分割可能なマルチテナント型施設で、各区画には専用エントランス及び事務所スペ ースがあり、汎用性も確保した設計となっている。築浅物件で維持管理の状態は良好である。
取得日 ：17 年 6 月 1 日 取得価格 ：5, 050 百万円
鑑定評価額 ：5, 190 百万円（17 年 3 月 1 日時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■ 格付対象
発行体：福岡リート投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2017 年 6 月 30 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp/ ）の「格付関連情報」に「信用格付の
種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp/ ）の「格付
関連情報」に、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 福岡リート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに
登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則17g- 7(a)項に
基づく開示の対象となる場合、当該開示は J C R のホームページ（http: / / www.jcr. co.jp/ en/ ）に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
